Der Immobilienmarkt in deutschen Großstädten steht weiterhin im Brennpunkt gesellschaftlicher und wirtschaftlicher Diskussionen. Trotz leichter Abschwächungen und eines markanten Preisrückgangs im Jahr 2023 erholen sich die Preise für Wohnungen und Häuser wieder. Mehrere Faktoren wirken hier zusammenspielen: ein nach wie vor bestehender Wohnraummangel in Ballungszentren, der wachsende Wunsch nach Wohneigentum angesichts stark steigender Mieten, sowie aktuelle Zinssenkungen, die Baufinanzierungen wieder attraktiver machen. Gleichzeitig sorgen strukturelle Herausforderungen wie ein dramatischer Einbruch im Neubau und komplexe Bürokratie dafür, dass das Angebot kaum mit der Nachfrage Schritt hält. Die Wohnlage, Infrastruktur und Beschäftigungsmöglichkeiten verlagern zudem den Fokus vieler Menschen vornehmlich auf die Metropolregionen, während sich in ländlichen Gebieten eine gegensätzliche Entwicklung abzeichnet. Immobilienplattformen wie ImmobilienScout24, Haus.de oder ImmoWelt verzeichnen daher weiterhin lebhafte Aktivität bei Kauf- und Mietinteressenten. Der folgende Artikel beleuchtet diese Dynamiken, stellt Prognosen für 2025 vor und analysiert, warum die Preise in städtischen Lagen trotz widriger Umstände weiter steigen.
Faktoren für den Anstieg der Immobilienpreise in deutschen Großstädten
Die Gründe für den anhaltenden Preisanstieg auf den Immobilienmärkten in Ballungsräumen lassen sich vielfältig erklären. Zunächst dominiert die stetig hohe Nachfrage nach Wohnraum. Immer mehr Menschen ziehen in Metropolen wie Berlin, München, Hamburg oder Frankfurt, angelockt von Arbeitsplätzen, kulturellem Angebot und infrastruktureller Anbindung. Diese Urbanisierung schafft eine Verknappung des verfügbaren Angebots, die den Preisdruck erhöht.
Ein weiterer wesentlicher Faktor ist die Entwicklung der Bauzinsen. Im Jahr 2023 haben stark gestiegene Zinsen den Kauf von Immobilien verteuert, was zu einem Preisrückgang von rund 8,4 Prozent führte. Allerdings haben sich die Bauzinsen inzwischen auf circa drei bis 3,5 Prozent für zehnjährige Kredite gesenkt, was Finanzierungen wieder attraktiver macht. Zahlreiche Experten, etwa von der bulwiengesa AG oder der KfW Bank, prognostizieren weitere leichte Zinssenkungen in 2025, die den Kaufwilligen entgegenkommen dürften.
Parallel steigen die Mieten in Großstädten unaufhörlich an, wodurch Eigentum für viele immer mehr zur Alternative wird. Die Mietpreise haben sich zum Beispiel in Berlin seit 2014 verdoppelt, in München liegen sie sogar um fast 50 Prozent höher als damals. Dies motiviert nicht wenige Mieter, plötzlich den Schritt zum Immobilienkauf zu erwägen – eine Entwicklung, die den Eigentumsmarktplatz belebt.
- Urbanisierung: Zuzug in Großstädte erhöht die Nachfrage.
- Zinsentwicklung: Gefallene Bauzinsen befeuern wieder Kaufinvestitionen.
- Mietpreisanstieg: Hohe Mieten drängen Mieter in den Eigentumskauf.
- Begrenztes Angebot: Niedrige Leerstandsraten schränken Verfügbarkeit ein.
- Bürokratische Hindernisse: Langwierige Bauverfahren verzögern Neubau.
Der Mix dieser Faktoren führt zu einem weiter steigenden Preisniveau, vor allem für Eigentumswohnungen. Plattformen wie ImmobilienScout24 und ImmoWelt registrieren daher zunehmend Interessenten, die sich mit der Frage beschäftigen, ob sie weiterhin mieten oder lieber kaufen sollten.
| Faktor | Wirkung auf Immobilienpreise | Beispiel |
|---|---|---|
| Urbanisierung | Erhöht Nachfrage, verknappt Angebot | Bevölkerungswachstum in Berlin |
| Bauzinsen | Beeinflussen Finanzierungskosten, Investitionsbereitschaft | Senkung auf 3-3,5 % |
| Mietpreisentwicklung | Viele Mieter erwägen Kauf als Alternative | Verdoppelung der Mieten in Berlin seit 2014 |
| Leerstandsraten | Niedrige Quotenzwingen Preissteigerungen | Nahezu 0 % Leerstand in München |
| Bürokratie | Langsame Genehmigungen bremsen Neubau | „Schneller-Bauen-Gesetz“ Berlin als Reformversuch |
Die Auswirkungen des Wohnraummangels auf den Immobilienmarkt
Der Mangel an bezahlbarem Wohnraum spitzt sich in deutschen Großstädten weiter zu. Obwohl Bauwillige und Investoren sich stark engagieren, kann die Neubauentwicklung den Bedarf bei Weitem nicht decken. Dieser Umstand wird durch einen dramatischen Einbruch im Bausektor verstärkt, der nach einem Bauhöhepunkt in 2022 lediglich ein Viertel des damaligen Volumens bedient. Das hat signifikante Folgen für den Miet- und Eigentumsmarkt.
Vonovia, LEG Immobilien und Deutsche Wohnen als führende Wohnungsunternehmen bestätigen, dass vor allem der soziale Wohnungsbau stark unter dem rückläufigen Neubau leidet. Das Ziel der Bundesregierung, jährlich etwa 400.000 Wohnungen fertigzustellen, wird derzeit weit verfehlt. Schätzungen zufolge werden 2024 rund 220.000 bis 230.000 Wohnungen gebaut, in den Folgejahren soll die Zahl noch weiter sinken.
Diese Entwicklung wirkt sich wiederum auf die Mietpreise aus. Die Zahl der Sozialwohnungen hat sich innerhalb eines Jahrzehnts von ca. 2 Millionen auf knapp eine Million fast halbiert; der Rückgang erfolgt schneller als der Neubau sozial geförderter Wohnungen. Dies verschärft die Situation für einkommensschwächere Haushalte erheblich.
- Rückgang Neubauvolumen auf 25 % gegenüber 2022
- Sozialwohnungen stark im Bestand reduziert
- Baugesetznovelle zur Beschleunigung von Projekten
- Platzmangel insbesondere in A-Lagen der Großstädte
- Demografische Unterschiede zwischen Stadt und Land forcieren Ungleichgewicht
Diese Aspekte machen deutlich, dass eine Entspannung des Gesamtmarkts nicht absehbar ist, sondern sich, trotz einzelner positiver Ausnahmen, die Kluft zwischen Angebot und Nachfrage weiter öffnet.
| Indikator | 2022 | 2024 Prognose | Langfristiger Trend |
|---|---|---|---|
| Wohneinheiten Neubau | ca. 400.000 | ca. 220.000 – 230.000 | sinkend |
| Anzahl Sozialwohnungen | ca. 2 Millionen | knapp 1 Million | stark rückläufig |
| Leerstandsquote in A-Städten | sehr gering (ca. 1-2 %) | konstant niedrig | stabil |
Zusammenhang zwischen Zinspolitik und Immobilienmarktentwicklung
Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im Herbst 2024 den Leitzins leicht auf 3,5 % gesenkt – eine Entwicklung, die für den Immobilienmarkt wichtige Signale setzt. Da Baukredite sich preislich an den Leitzinsen orientieren, verbessert diese Wendung die Finanzierungsbedingungen erneut. Doch warum steigen trotz leicht gefallener Bauzinsen die Immobilienpreise weiter?
Ein wesentlicher Mechanismus ist der sogenannte „Lock-in-Effekt“ auf dem Mietmarkt: Mieter mit günstigen Mietverträgen tendieren dazu, in der Wohnung zu bleiben und Untervermietung zu praktizieren, was das Wohnungsangebot zusätzlich verknappt. Zugleich führt eine generelle Zurückhaltung potenzieller Käufer aufgrund vergangener Zinserhöhungen zu einem verlangsamten Markt, der Anlage- und Eigentumsentscheidungen behindert.
Mirjam Mohr von Interhyp erläutert, dass ein stabiles Zinsumfeld auf mittlere Sicht wahrscheinlich bleibt. Das bedeutet zwar keine Rückkehr zur Niedrigzinsphase, aber auch keinen drastischen Anstieg, was allmählich Vertrauen bei Käuferinnen und Käufern schafft.
- Leitzins aktuell 3,5 %, Tendenz leicht fallend
- Bauzinsen bei etwa 3 bis 3,5 % für 10 Jahre
- Stabile Zinssituation wirkt preisdämpfend und belebend zugleich
- „Lock-in-Effekt“ verringert Mietwohnraumangebot
- Langsame Erholung des Kaufmarktes durch Käuferzurückhaltung
Insgesamt entsteht so ein Spannungsfeld, das die Immobilienpreise in Ballungsgebieten unerwartet hoch hält, obwohl theoretisch bessere Finanzierungskonditionen einen Preisrückgang erwarten lassen würden.
| Zins-Komponenten | Stand Herbst 2024 | Einfluss auf Markt |
|---|---|---|
| EZB-Leitzins | 3,5 % | Referenz für Baukredite |
| Bauzinsen (10 Jahre) | 3,0 – 3,5 % | Bestimmt Finanzierungskosten |
| Inflationsrate | leicht rückläufig | Beeinfluss Kaufkraft |
| Nachfrage Kaufmarkt | moderate Erholung | stützt Preise |
Regionale Unterschiede und deren Bedeutung für die Preisentwicklung in Großstädten
Die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland ist stark regional geprägt. Während die Großstädte und Universitätsstädte – sogenannte A-Städte – durch hohe Nachfrage, niedrige Leerstandsquoten und stetigen Zuzug geprägt sind, zeigen viele ländliche Regionen gerade in Ostdeutschland eine deutliche Bevölkerungsabnahme.
Daniel Hofmann vom GEWOS Institut beschreibt, dass es außerhalb der großen Ballungsgebiete zunehmend schwarze Löcher auf dem Immobilienmarkt gebe. In Städten wie Berlin, Potsdam, Leipzig oder Dresden wächst die Nachfrage, während andere Regionen angesichts demografischer Veränderungen schrumpfen. Letztere sind geprägt von Überangeboten, sinkenden Preisen und geringerer Nachfrage.
Hier setzt die Politik an, um etwa mit der Senkung der Grunderwerbssteuer oder Investitionen in Infrastruktur die Attraktivität auch abseits der Metropolen zu steigern. Umbauten, Digitalisierung und Anreize für Unternehmen sollen zudem Ballungszentren entlasten und eine gezieltere Verteilung von Wohnraum ermöglichen.
- Hauptnachfrage in A-Städten mit hoher Lebensqualität
- Sinkende Bevölkerung in ländlichen East German Regionen
- Staatliche Fördermaßnahmen zur Infrastrukturentwicklung
- Grunderwerbssteuer als Kaufanreiz im Fokus
- Baugesetzreformen zur Beschleunigung von Projekten
Insgesamt wird deutlich, dass der Immobilienmarkt durch diese regionalen Gegensätze seine Dynamik erhält und trotz zurückgehender Bauzahlen langfristig stabil bleibt.
| Region | Bevölkerungsentwicklung (bis 2035) | Leerstandsquote (2024) | Prognose Preistrend |
|---|---|---|---|
| Großstädte (Speziell A-Städte) | leicht steigend | nahezu 0 % | weiter steigende Preise |
| Ländliche Ostdeutschland | sinkend | hoch | stagnierende bis fallende Preise |
| Umland der Metropolregionen | moderat steigend | mittel | erst moderate Preissteigerungen |
FAQ zum Thema Immobilienpreise und Wohnraummarkt in deutschen Großstädten
- Warum steigen Immobilienpreise in deutschen Großstädten weiterhin?
Der anhaltende Zuzug, begrenzte Neubautätigkeit, steigende Mietpreise und die aktuelle Zinssituation tragen dazu bei, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt und Preise weiter steigen. - Wie beeinflussen Bauzinsen die Immobilienpreise?
Höhere Zinsen verteuern die Finanzierung, was die Nachfrage senkt und Preise drücken kann. Sinkende Zinsen machen Kredite günstiger, was die Nachfrage anheizt und Preise tendenziell erhöht. - Welche Rolle spielt der „Lock-in-Effekt“ auf dem Mietmarkt?
Dieser Effekt sorgt dafür, dass Mieter in alten günstigen Verträgen bleiben und selten in den Kaufmarkt wechseln, was das verfügbare Mietwohnungsangebot einschränkt und Mietpreise erhöht. - Wird der Neubau die Nachfrage künftig decken können?
Aktuell sinkt die Zahl der Neubauten deutlich, vor allem der soziale Wohnungsbau stagniert, sodass auf kurze Sicht keine Entspannung zu erwarten ist. - Wie wirken sich regionale Unterschiede auf die Preisentwicklung aus?
Großstädte erleben weiter steigende Preise, während ländliche Regionen teilweise mit Leerstand und sinkenden Preisen kämpfen. Politische Maßnahmen versuchen, Gegensätze zu mildern.
